High Grounds Sdn. Bhd. v Chellamal A/P Karupaya, 28-01-2011

• Judge: DATUK NOR BEE BINTI ARIFFIN
• Judgment Date: 28 January 2011
• Court: High Court (Malaysia)
• Record Number: 22-184-2003

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM

DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN

GUAMAN SIVIL NO. 22-184-2003

ANTARA

HIGH GROUNDS SDN BHD

(105961-P) … PLAINTIF

DAN

CHELLAMAL A/P KARUPAYA

(NO. K/P : 340717-10-5098)

Sebagai Pemegang Amanah … DEFENDAN

ALASAN PENGHAKIMAN

1. Plaintif dan defendan telah pada 10.3.2000 menandatangani suatu perjanjian usaha sama untuk membangunkan tanah seluas 3.3 ekar yang dipegang di bawah Geran 20038 Lot 10428 yang terletak dalam Mukim dan Daerah Kelang (disebut selepas ini sebagai “perjanjian usaha sama” dan “tanah tersebut”). Tanah tersebut dipegang oleh defendan sebagai pemegang amanah pada 23.3.2000. Defendan juga telah melaksanakan suatu Surat Kuasa Wakil (ms 22-31/D) dengan kebenaran kesemua benefisiari pada 10.3.2000. Daripada 3.3 ekar tanah tersebut, 2 ekar hendaklah dimajukan bagi pembinaan rumah kediaman/rumah teres dua tingkat dan 1.3 ekar untuk dijual. Klausa 13 memperuntukkan mengenai hak defendan sebagai tuan tanah di bawah perjanjian usaha sama tersebut. Subklausa 13.1 menyatakan bahawa defendan berhak mendapat 5 unit lot tengah rumah teres dua tingkat dan satu unit lot tepi rumah teres dua tingkat. Daripada penjualan tanah pula, subklausa 13.2 memperuntukkan bahawa plaintif hendaklah membayar defendan RM849,420.00 yang dikirakan pada kadar RM15.00 sekaki persegi pada masa penyelesaian penjualan 1.3 ekar tanah tersebut. Sebagai mematuhi subklausa 5.2.1, plaintif membayar RM200,000.00 kepada peguam cara defendan sebagai pendahuluan bagi melepaskan tanah tersebut daripada semua gadaian, kaveat, lien dan bebanan. Jumlah itu hendaklah ditolak daripada hak defendan di bawah klausa 13.

2. 4 orang saksi memberi keterangan bagi pihak plaintif dan defendan merupakan saksi tunggal bagi kesnya. Keterangan saksi pertama plaintif (“SP1”) menunjukkan bahawa plaintif telah melakukan semua yang perlu berhubung dengan pembinaan rumah kediaman bagi mendapatkan kebenaran untuk merancang daripada pihak-pihak berkuasa seperti Jabatan Perancang Bandar dan Desa Negeri Selangor Darul Ehsan (“JPBD”), Majlis Perbandaran Klang (“MPK”) dan Pejabat Daerah/Tanah Klang (“PTD/TK”) dan juga kebenaran untuk menukar syarat kegunaan daripada PTD/TK. Melalui surat daripada PTD/TK kepada Pengarah JPBD bertarikh 16.1.2001, PTD/TK memaklumkan bahawa mereka tidak mempunyai bantahan terhadap permohonan plaintif untuk menukar syarat dan pecah tanah secara serentak (ekshibit P1 di ms 1/E). JPBD kemudiannya melalui surat bertarikh 25.7.2001 memaklumkan konsultan perancang plaintif, Tetuan Planning Circle bahawa mereka memperakui pelan susunatur yang telah dikemukakan untuk membina 25 unit rumah teres dan 1 unit stesen minyak di atas 1.3 ekar tanah tersebut (ekshibit P2 di ms 2-6/E). MPK melalui surat bertarikh 8.4.2003 memaklumkan Tetuan Planning Circle bahawa permohonan plaintif untuk kebenaran merancang diluluskan dan melampirkan Notis Kebenaran Merancang (Borang C (1)) bertarikh 5.4.2003 (masing-masing di ms 38/D, ms 39 hingga 40/D). Permohonan plaintif untuk penukaran syarat kegunaan tanah tersebut walau bagaimanapun tidak dapat diproses oleh PTD/TK kerana terdapat 4 kaveat persendirian yang telah didaftarkan ke atas tanah tersebut (surat bertarikh 7.10.2003 di ms 56-57/D). Semua keterangan ini tidak dipatahkan oleh defendan.

3. Mengenai penjualan tanah seluas 1.3 ekar, plaintif telah menandatangani perjanjian jual beli tanah tersebut bertarikh 22.7.2002 dengan Petronas Dagangan Berhad (“PDB”) dengan harga belian sebanyak RM76.00 sekaki persegi bagi 1.3 ekar yang bersamaan dengan 56,628 kaki persegi, dengan jumlah keseluruhan sebanyak RM4,303,728.00. (ekshibit P3 di ms 58-81/D). Menurut keterangan SP1 dan saksi kedua defendan (“SP2”) yang merupakan pegawai perundangan kanan di Jabatan Perundangan Dan Sekretariat di PDB pada tahun 2002, transaksi ini adalah tertakluk kepada syarat-syarat terdahulu, antara lain, bahawa -

1. kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Syed Mohamed bin Hamid Sultan ke atas tanah tersebut pada 5.6.2001 dibatalkan;

2. kebenaran pecah sempadan daripada pihak berkuasa untuk 1.3 kepada ekar tanah tersebut yang dijualkan diperoleh; dan

2. penukaran syarat kegunaan 1.3 ekar kepada tanah tersebut kepada stesen minyak diperoleh.

Perjanjian jual beli ditandatangani walaupun terdapat kaveat persendirian Syed Mohamed bin Hamid Sultan pada masa itu kerana menurut SP1 defendan sebagai tuan punya tanah tersebut di bawah perjanjian usahsama akan bertanggungjawab memastikan kaveat itu dibatalkan.

4. Keterangan seterusnya menunjukkan bahawa perjanjian jual beli tersebut juga tidak disempurnakan kerana kaveat persendirian Syed Mohamed Bin Hamid Sultan tidak dibatalkan. Selain itu, surat defendan bertarikh 30.10.2002 kepada PDB yang memaklumkan, antara lain, bahawa penjualan itu adalah di luar pengetahuan defendan dan plaintif tidak diberikan kuasa dan kebenaran untuk berbuat demikian (ekshibit P5 di ms 47-48/D) telah menyebabkan PDB memberikan notis bertarikh 7.1.2003 kepada plaintif bahawa mereka akan menamatkan perjanjian jual beli tersebut melainkan plaintif menyelesaikan isu tersebut dengan defendan dalam tempoh 1 bulan. PDB berikutnya melalui surat bertarikh 26.2.2003 meminta pemulangan wang deposit sebanyak RM430,372.80 yang telah dibayar oleh mereka di bawah perjanjian jual beli tersebut (ekshibit P8 di ms 51-52/D). Keterangan SP2 mengesahkan bahawa plaintif telah memulangkan deposit sebanyak RM430,372.80 (ekshibit P9 di ms 53-54/D) dan menyatakan bahawa PDB tidak menyempurnakan perjanjian jual beli tersebut kerana wujudnya pertikaian antara defendan dengan plaintif dan bahawa defendan telah mengambil tindakan untuk membatalkan perjanjian usaha sama yang ditandatangani dengan plaintif dan kerana kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Syed Mohamed Bin Hamid Sultan ke atas tanah tersebut tidak dibatalkan. Walaupun timbul pertikaian tentang siapa yang memikul tanggungjawab untuk membatalkan kaveat, daripada keterangan yang dikemukakan saya tidak ragu-ragu menyatakan bahawa defendan yang bertanggungan berbuat demikian. Defendan telah mendapatkan perintah Mahkamah Tinggi Shah Alam untuk membatalkan kaveat persendirian Syed Mohamed Bin Hamid Sultan pada 19.6.2003 (ekshibit D14 dan D15 di ms 7-13/E dan ms 47-48/E). Kaveat persendirian yang didaftarkan oleh P. Raveentharan juga telah dibatalkan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 14.4.2005 atas permohonan defendan (ekshibit D16 dan D17 di ms 52-86/E dan ms 87-88/E).

5. Plaintif kemudian telah memberikan notis melalui surat peguam caranya kepada defendan bertarikh 5.3.2003 bahawa kegagalan defendan membatalkan kaveat persendirian tersebut, dan juga tindakan defendan dalam menulis surat kepada PDB untuk memujuk PDB supaya tidak membeli 1.3 ekar kepada tanah tersebut, telah terjumlah kepada satu perlanggaran perjanjian usaha sama tersebut dan kepada satu repuidiasi perjanjian usaha sama tersebut, dan plaintif menerima repudiasi tersebut dan akan menuntut ganti rugi daripada defendan (ekshibit P11 di ms 55/D).

6. Plaintif menuntut melalui tindakan ini kehilangan keuntungan yang sepatutnya diperolehnya hasil daripada penjualan 25 unit rumah teres yang akan dibina di atas 2 ekar tanah tersebut dan daripada penjualan 1.3 ekar tanah tersebut. Defendan menafikan tuntutan ini dengan menyatakan bahawa plaintif yang sebenarnya telah menamatkan perjanjian tersebut dan bukannya defendan kerana defendan tidak akan mengambil daya usaha membatalkan kaveat persendirian yang didaftarkan jika beliau tidak berniat untuk meneruskan perjanjian usaha sama tersebut. Defendan juga menyatakan bahawa tuntutan plaintif adalah tidak sah kerana ganti rugi yang dituntut adalah tuntutan yang tidak pasti dan yang tidak boleh ditaksir kerana keuntungan tersebut bergantung kepada banyak faktor yang tidak pasti, umpamanya sama ada dapat dijamin projek pembinaan sesungguhnya akan diteruskan, tentang harga pasaran masa hadapan dan kos pembinaan dan sama ada plaintif akan mendapat kelulusan tukar syarat walaupun kaveat telah dikeluarkan.

7. Setelah menilai keterangan yang dikemukakan dalam kes ini oleh plaintif dan juga defendan pada keseluruhannya, saya memutuskan bahawa plaintif telah membuktikan tuntutannya atas imbangan kebarangkalian dan saya menolak pembelaan yang dikemukakan oleh defendan sebagai tidak bermerit. Bagi menyokong tuntutan bagi ganti rugi, plaintif telah mengemukakan laporan anggaran awal kos pembinaan untuk projek di tanah tersebut bertarikh 29.1.2003 yang disediakan oleh SP3 daripada firma juruukur bahan FL Associates (ekshibit P13 di ms 89-106/D), Laporan beliau menunjukkan bahawa kos pembangunan kasar yang dijangkakan berjumlah RM5,086,116.40, pendapatan kasar yang dijangkakan berjumlah RM9,063,728.00 dan keuntungan pembangunan kasar dijangkakan berjumlah RM3,977,611.60, iaitu pendapatan kasar yang dijangkakan ditolak dengan kos pembangunan kasar (ms 96/D butiran 8.00 dan 9.00). Kesahihan laporan ini tidak berjaya dipatahkan oleh defendan. Tidak ada keterangan dokumentari yang dikemukakan oleh defendan untuk mencabarnya.

8. Plaintif juga telah mendapatkan penyediaan laporan penilaian oleh SP4, penilai berdaftar dan pengarah urusan Allied Group Property Consultant (Selangor) Sdn Bhd. Beliau telah membuat penilaian bertarikh 12.3.2003 (ekshibit P12 di ms 109-130/D) seperti yang berikut:

1. untuk 14 unit lot tengah rumah teres 2 tingkat dengan keluasan tanah 1,600 kaki persegi...