Adlan Bin Ismail v Renown Structure Sdn. Bhd., 09-11-2010

• Judge: ROSILAH BINTI YOP
• Judgment Date: 09 November 2010
• Court: High Court (Malaysia)
• Record Number: S(5)-22-2008-2003

(Alasan Penghakiman S-22-2008-2003)

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR

WILAYAH PERSEKUTUAN

[BAHAGIAN SIVIL]

GUAMAN NO : S(5)-22-2008-2003

ANTARA

ADLAN BIN ISMAIL … PLAINTIF

DAN

1 RENOWN STRUCTURE SDN. BHD. … DEFENDAN-

2 KOPERASI KAKITANGAN MALAYSIA AIRPORT

BERHAD DEFENDAN

ALASAN PENGHAKIMAN

Ringkasan Fakta Kes:

Defendan 1 telah digulungkan pada 6.8.2009. Tidak ada kebenaran diperolehi oleh Plaintif untuk meneruskan tindakan terhadap Defendan 1.

Plaintif telah memplikan di perenggan 4 Penyata Tuntutan beliau bahawa atas permintaan Defendan 1, Plaintif telah memberi khidmat dengan memberi informasi perniagaan, memperkenalkan, memberi bantuan perhubungan secara am dan mengkoordinasikan kerja-kerja berkenaan untuk projek perumahan.

Melalui surat akujanji bertarikh 5.2.2002 (P2), Defendan 1 bersetuju untuk bayar Plaintif sebanyak RM300,000.00 sebagai bayaran fee untuk khidmat Plaintif tersebut.

P2 mempunyai syarat-syarat tertentu. Projek tersebut telah berjaya dijual sepenuhnya pada April 2002. Pada 29.7.2002, Plaintif telah terima RM18,074.54 daripada agen atau pegawai Defendan 1 sebagai sebahagian bayaran RM300,000.00.

Melalui surat Tetuan Rushdi, Yusof & Partners, Peguambela dan Peguamcara bertarikh 31.10.2003, Defendan 1 telah membatalkan P2 berkenaan. Peguam Plaintif kemudian menuntut dari Defendan 2 untuk baki bayaran.

Defendan 2 adalah sebuah koperasi yang memajukan satu projek perumahan di atas tanah Lot 4978, Lot 4980, Lot 4981, Kampung Sungai Pusu, Mukim Setapak, Daerah Gombak.

Terdapat 244 unit rumah teres yang dimajukan oleh Defendan 2. Defendan 2 tidak pernah melantik Plaintif sebagai agen untuk menjual rumah-rumah dalam projek perumahan tersebut.

Perlantikan Plaintif sebagai agen adalah di antara Defendan 1 dan tidak ada kena mengena dengan Defendan 2. Defendan 2 sebagai sebuah koperasi tidak akan melantik agen hartanah yang tidak berdaftar. Oleh yang demikian, perlantikan Plaintif dan P2 yang dikeluarkan oleh Defendan1 kepada Plaintif di antara Plaintif dengan Defendan 1.

Isu-isu :

i. Samada Plaintif boleh meneruskan tindakan terhadap Defendan1.

ii. Samada Defendan1 atau Defendan 2 melantik Plaintif dalam P2 dan samada Plaintif telah memenuhi obligasinya.

iii. Samada P2 dan tindakan Plaintif disini telah menyalahi peruntukan Akta Valuers Appraisers & Estate Agents Act.

iv. Samada Plaintif berhak kepada baki pembayaran sebanyak RM281,925.47.

Penilaian dan Pendapat Mahkamah :

Defendan1 telah digulung pada 6.8.2009. Penggulungan Defendan Pertama ini tidak dipertikaikan oleh mana-mana pihak. Tidak ada kebenaran diperolehi oleh Plaintif untuk meneruskan tindakan terhadap Defendan 1.

Mengenai tindakan terhadap syarikat yang digulungkan, saya merujuk kepada

peruntukan seksyen 226(3) Akta Syarikat 1965, menyatakan :

(3) when a winding up order has been made or provisional liquidator has been appointed, no action or proceeding shall be proceeded with or commenced against the company except :

(a) by leave of the court; and

(b) in accordance with such terms as the court imposes.

Dalam kes Ali Mohamd Bin Buuta v Saudagar Din Brothers Limited [1993] 1 LNS 246; [1993] 1 AMR 751 di mana telah diputuskan seperti berikut:-

"Notwithstanding the terms of the consent order, as the plaintiff had not obtained the leave of the High Court as required under s. 226(3) for the filing of these proceedings, the plaintiff's originating summons should be dismissed."

Dalam kes Chi Liung Holdings Sdn. Bhd. v Ng Pyak Yeow [1995] 4 CLJ 11; [1995] 3 AMR 2630 di mana Mahkamah Rayuan telah membuat keputusan bahawa:-

"The court agreed with the learned Judge that the originating motion required the leave of the court before it could be brought ......"

Plaintif tidak kemukakan sebarang kebenaran daripada Mahkamah untuk meneruskan tindakan terhadap Defendan 1. Segala tindakan terhadap Defendan1 telah digantungkan selepas Defendan 1 digulungkan kecuali dengan kebenaran Mahkamah. Jadi Plaintif tidak boleh meneruskan tindakan terhadap Defendan 1 tanpa kebenaran Mahkamah.

Tuntutan Plaintif terhadap Defendan-defendan adalah berdasarkan P2. Mengikut keterangan SP1 (Plaintif), P2 dikeluarkan pada Plaintif dan diserahkan oleh seorang bernama Encik Mohd. Azhar kepada Plaintif. Encik Mohd. Azhar ialah sepupu kepada SP1. Beliau mengaku kepada Plaintif yang beliau adalah wakil daripada Defendan 2. Defendan 2 menafikan yang Encik Mohd. Azhar sebagai wakil bagi Defendan 2.

P2 merupakan dokumen akujanji untuk membuat bayaran kepada Plaintif oleh Defendan 1 yang bertindak untuk Defendan 2.

P2 telah diakui oleh Defendan 2 dan merupakan dokumen yang dipersetujui di antara Plaintif dan Defendan 2.

Defendan 2 menafikan yang Defendan 1 bertindak bagi pihak Defendan 2 melalui P2 ini. Plaintif menghujahkan sebaliknya dan mengatakan P2 ini mengikat Defendan 2.

Mengikut P2, Defendan 1 bertindak bagi pihak Defendan 2 bagi melantik Plaintif bagi tujuan kandungan surat Akujanji P2 ini. Perkataan perkataan berikut memberi kesan dan membawa maksud yang Defendan1 bertindak untuk Defendan 2. Perkataan perkataan tersebut adalah :

“We act on behalf of Messers KOPERASI KAKITANGAN MALAYSIA AIRPORTS BERHAD (KOMAB) (COOP No. 23) ……………………….”

Dalam kes Public Bank Bhd. v. Perwira Affin Bank Bhd. [2001] 7 CLJ 447, Y.A Kamalanathan Ratnam H, menyatakan seperti berikut:

In Syarikat Jengka Sdn. Bhd. v. Tri-Trade Properties (M) Sdn. Bhd. & Anor [1988] 2 CLJ 451 (Rep); [1988] 2 CLJ 852; [1988] 3 MLJ 163, salah satu isu yang berbangkit adalah samada dokumen akujanji yang dikeluarkan oleh Defendan 2 (peguam) dikeluarkan sebagai agen kepada Defendan Pertama. Akujanji berkenaan dengan jelas menyatakan seperti berikut:

‘We act for Tri-Trade Properties (M) Sdn. Bhd. who have instructed us to issue this letter of undertaking in connection with their purchase of certain quantities of plywood products which have been negotiated between our clients and yourselves.’

Y.A. Zakaria Yatim H ( beliau masa itu) memutuskan :

‘The undertaking letter expressly stated that the second defendant acted for the first defendant. In the case before me the undertaking makes no reference that it was issued upon the purchaser's instructions. I find that in construing the undertaking in this present case, save for the two conditions which have been satisfied, there are no other conditions. The language used in the undertaking is clear and unambiguous. DW1 testified that the purchaser is a customer of the instructions and/or mandate. Whilst this may very well be the general rule, a failure to express the same as a precondition in the undertaking will not entitle the defendant to insist on something which was never express and avoid liability. There is simply no such condition in the undertaking given by the defendant to the plaintiff.’

Berdasarkan alasan-alasan diatas perkataan perkataan “We act on behalf of Messers KOPERASI KAKITANGAN MALAYSIA AIRPORTS BERHAD (KOMAB) (COOP No. 23) ………” saya putuskan membawa maksud yang Defendan 1 bertindak bagi pihak Defendan 2.

Samada Plaintif telah memenuhi obligasinya mengikut P2.

P2 mempunyai syarat syarat tertentu yang perlu dipatuhi oleh Plaintif sebelum bayaran dapat dibuat pada Plaintif.

Mengikut keterangan Plaintif tugas beliau adalah mengumpul data-data mereka yang berminat untuk membeli rumah di projek perumahan berkenaan. Data-data tersebut telah diberikan kepada Encik Mohd. Azhar. Mengikut Plaintif, Encik Mohd. Azhar adalah wakil bagi Defendan 2 tapi Defendan 2 menafikan yang Encik Mohd. Azhar sebagai wakil mereka. Defendan 2 tidak kenal dengan Encik Mohd. Azhar. P2 telah diberikan oleh Encik Mohd. Azhar kepada Plaintif.

Kemudiannya SP1 memberi keterangan bahawa kesemua butir-butir mengenai pembeli telah dikemukakan kepada Azhar. Azhar tidak dipanggil oleh Plaintif untuk memberi keterangan. Segala butir-butir pembeli yang dikatakan diberikan oleh Plaintif kepada Azhar tidak dikemukakan ke Mahkamah untuk membuktikan terdapatnya pembeli-pembeli seperti yang dinyatakan oleh Plaintif.

Plaintif juga cuba kemukakan ID5 sebagai bukti yang beliau telah menjual rumah dalam projek Defendan Kedua kepada 114 pembeli. Walaupun begitu mengikut SD1 pula terdapat 244 buah rumah dalam projek tersebut. ID5 adalah senarai nama-nama yang dikatakan sebagai pembeli-pembeli.

Plaintif cuba kemukakan ID5 ini sebagai keterangan, walau bagaimanapun ID5 ini tidak dapat diterima oleh Mahkamah sebagai keterangan kerana pembuat pada ID5 tidak dipanggil untuk memberi keterangan.

Sesuatu dokumen tidak akan diterima sebagai keterangan (admissible) hanya dengan semata-mata dikemukakan kepada mahkamah dan ditandakan sebagai eksibit sehingga pembuat dokumen itu dipanggil dan disoal-balas. Begitu jugalah halnya dengan ID5 dalam kes ini.

Dalam kes Allied Bank (M) Bhd v. Yau Jiok Hua [1998] 2 CLJ 33 di ms 46, diputuskan:

‘It is settled law that where a document is sought to be proved in order to establish the truth of the facts contained in it, the maker has to be called (see R v Gillespie [1967] 51 Cr App Rep 172; R v. Plumer [1814] R & R 264; Hill v. Baxter [1958] 1 QB 277; R v. Moghal [1977] Crim LR 373). Non compliance with this rule will result in the contents of the documents being hearsay. The evidential effect of a document which...